CAP. 2. REGIMEN GENERAL DEL SUELO.

ART. 2.1. REGULACIÓN DE DERECHOS Y CARGAS DE LA PROPIEDAD DEL SUELO.

Los derechos y obligaciones de los propietarios de los terrenos se regularán de modo diferenciado, de acuerdo con la situación en que dichos predios se encuentran respecto a cada una de las clases de suelo y la calificación que resulta de la ordenación establecida por el Plan General.

Los derechos y obligaciones que se derivan del conjunto de determinaciones de las Normas respecto al predio de que se trate, se corresponden con los enunciados de la Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. Estos se llevarán a cabo ajustándose a lo dispuesto en la legislación autonómica vigente, supletoriamente al Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por R.D. 1.346/76 y Reglamentos que la desarrollan, y con las especificaciones que en relación a ellos contiene la presente normativa.


ART. 2.2. CLASIFICACIÓN DEL SUELO.

En virtud de la legislación vigente, Art. 2 de la Ley 6/98, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, el Plan General regula el ejercicio de las facultades del derecho de propiedad con arreglo a la clasificación urbanística que el mismo establecen para los distintos predios.

2.2.1. Clasificación urbanística

El presente Plan General clasifica el suelo de la totalidad del término municipal en Urbano, Urbanizable y No Urbanizable, según lo establecido en la precitada Ley 6/98 de Régimen del Suelo y Valoraciones, cuya delimitación queda definida en el plano 2 de “Clasificación del Suelo”.

Esta clasificación constituye la división básica del suelo a efectos urbanísticos y determina los regímenes específicos de aprovechamiento y gestión que les son de aplicación según se detalla en las Normas particulares que les corresponda.

Según la realidad consolidada y el destino previsto por el Plan General de Ordenación Urbana, se distinguen los siguientes:

A. El Suelo No Urbanizable es aquél que las Normas mantienen ajeno a cualquier destino urbano, que atiende a la siguiente subdivisión:

? Suelo No Urbanizable de Especial Protección.
? Suelo No Urbanizable Preservado.

Su delimitación queda fijada en el plano 2. “Plano de Clasificación del Suelo” y su régimen particular se recoge en el Cap. 9 de estas Normas.

B. Suelo Urbano. En Suelo Urbano, se ha diferenciado, el suelo totalmente consolidado por la urbanización y el no consolidado, siguiendo la división establecida en la Ley 6/98, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones:

? Suelo Urbano Consolidado por la Urbanización: Dentro de este grupo se distinguen, los que se regulan por aplicación directa de las ordenanzas definidas en el Plan General de Ordenación Urbana, y los que se regulan por una ordenanza especifica no asimilables a las normas definidas a nivel general.
? Suelo Urbano no consolidado por la urbanización: Que distingue los que provienen de una ordenación aprobada anteriormente, cuyas determinaciones y regulación se incorporan íntegramente al Plan General y que se delimitan de manera que se pueda culminar el proceso ya iniciado, y aquellas otras que el Plan General remite a una ordenación de desarrollo, porque pretende modificar la realidad urbana.

Sus delimitaciones quedan fijadas en el Planos 2 “Clasificación del Suelo” y su régimen particular se recoge en el Cap. 10 de estas Normas.

C. El Suelo Urbanizable comprende las áreas que por ejecución y desarrollo del Plan General pueden ser urbanizadas. Se divide en:

? Suelo Urbanizable Programado: Esta categoría de suelo corresponde a la regulada en la Ley 6/98 de Régimen del Suelo y Valoraciones bajo la denominación de Suelo Urbanizable con ámbitos y condiciones de desarrollo definidas.

? Suelo Urbanizable No Programado: Incorporable al desarrollo urbanístico a través de la firma de convenio entre la Administración y el 60% de los propietarios de unidades geográficas y urbanísticas que permitan un desarrollo adecuado en Planes Parciales.

Sus delimitaciones quedan fijadas en el Planos 2: “Clasificación del Suelo” y su régimen particular se recoge en el Cap. 11 de estas Normas.

2.2.2. Aportación de los Sistemas Generales y Locales:

Igualmente se define la "estructura general y orgánica del territorio" a través de:

A. Los Sistemas Generales y Locales de comunicaciones, espacios libres, equipamientos y servicios públicos.

B. Las distintas calificaciones de suelo que subdividen las clases de suelo en zonas de ordenanza, a las que se les asignan usos globales pormenorizados y la intensidad de los mismos.

En cualquier caso se estará a las limitaciones contenidas en las disposiciones Sectoriales aplicables en materia de protecciones y servidumbres.


ART. 2.3. SISTEMAS GENERALES Y LOCALES.

2.3.1. Definición y delimitación.

Constituyen Sistemas los elementos fundamentales de la ordenación del territorio al servicio de diferentes ámbitos, conforme al modelo de desarrollo establecido por el Plan General.

Los Sistemas Generales y Locales definidos por el Plan General se delimitan en los planos de ordenación del suelo, sin perjuicio de la clasificación de éste y de su regulación por normativas especificas.

Las superficies señaladas en los documentos escritos del presente Plan General de Ordenación Urbana como se establece en el art. 1.5.2. de la presente normativa tienen carácter aproximado e indicativo, pudiéndose variar a posteriori como resultado de una medición más precisa.

2.3.2. Sistemas Generales

A. Concepto:

Constituyen los Sistemas Generales aquellos que pertenecen a la estructura general y orgánica del municipio o de ámbitos supramunicipales.

B. Tipos de sistemas generales:

El Plan General de Ordenación Urbana, a efectos de valoración y obtención, distingue los siguientes tipos de Sistemas Generales:

- Sistemas Generales adscritos a Suelo Urbano.

- Sistemas Generales adscritos a Suelo Urbanizable Programado.

- Sistemas Generales adscritos a Suelo Urbanizable No Programado.

C. Obtención:

La obtención de los Sistemas Generales se realizará de conformidad con los procedimientos establecidos en la Ley básica 6/98, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y Leyes autonómicas 9/95 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo, y 20/97 de Medidas Urgentes en Materia de Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid. Así, los Sistemas Generales se obtienen por cesión gratuita, expropiación, transferencias de aprovechamiento, si se incluyen en Areas de Reparto, con cargo a unidades excedentarias, por ocupación directa o por convenio.

D. Ejecución:

La ejecución de los Sistemas Generales podrá llevarse a cabo, bien directamente, o bien mediante la aprobación de los correspondientes planes de desarrollo.

La ejecución de los Sistemas Generales deberá llevarse a cabo a través de inversiones públicas o privadas según los casos, en aplicación de las determinaciones de la Ley 6/98, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones y del Plan General de Ordenación Urbana, o las recogidas en los convenios urbanísticos que, a tal efecto se hallan suscrito o se suscriban, según lo previsto en el art. 74 y siguientes de la Ley 9/95 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.

En todo caso, dichas inversiones deberán realizarse, independientemente de su carácter público o privado, con la efectiva coordinación de las actuaciones privadas.

2.3.3. Sistemas Locales.

A. Concepto:

Constituyen los Sistemas Locales aquellos al servicio de ámbitos más reducidos, bien Unidades de Ejecución o Actuación a las que se vinculan, bien Sectores a desarrollar a través de Planes Parciales.



B. Obtención:

La obtención de los Sistemas Locales, independientemente de la clase de Suelo en que se encuentren, queda vinculada a su inclusión en Unidades de Ejecución, determinando la aprobación en vía administrativa de los correspondientes instrumentos redistributivos de beneficios y cargas la cesión a favor del Ayuntamiento, o a la formalización de convenios por aplicación de las previsiones de la Ley 9/95 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.


ART. 2.4. CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES DE CARACTER PROVISIONAL.

Con independencia de la clasificación de suelo, siempre que no hubieren de dificultar la ejecución del planeamiento, podrán ejecutarse en el término municipal aquellas obras de carácter provisional a que se refiere el Art. 17 de la Ley 6/98, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, que habrán de demolerse cuando así lo acordase el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización, en las condiciones previstas en el citado articulo.


ART. 2.5 AREAS DE REPARTO.

2.5.1. Concepto.

Son los ámbitos físicos de una superficie de suelo, definidos y delimitados por el Plan General de Ordenación Urbana, en que se divide la totalidad del Suelo Urbanizable y el Suelo afecto a los Sistemas Generales adscritos o incluidos en esta clase de suelo para su obtención. Para esta Areas de Reparto se ha fijado un Aprovechamiento Tipo, que sirve de base para la determinación de la cuantía del aprovechamiento lucrativo que corresponde a los propietarios de los terrenos que se incluyan en cada una de ellas.

2.5.2. Aprovechamiento Tipo.

El Aprovechamiento Tipo es la determinación objetiva del planeamiento que sirve de referencia para determinar el contenido del derecho de propiedad en el ámbito urbanístico, y consiste en el resultado de dividir el aprovechamiento total del Areas de Reparto entre la superficie total de la misma, expresado en m2 de uso y tipología característica.

El Aprovechamiento Tipo se calcula, para cada Areas de Reparto, según las reglas contenidas en los artículos 2.3. de la Ley 20/97 de Medidas Urgentes en Materia de Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid para el Suelo Urbanizable.

En el presente Plan General de Ordenación Urbana se han tenido en cuenta, además, las siguientes consideraciones:

A. Se considera uso característico de cada Área de Reparto el predominante según la ordenación urbanística en cada caso.

B. Los terrenos destinados por el planeamiento urbanístico a edificaciones o instalaciones de uso o servicio público tienen carácter dotacional, por lo que no han sido tenidos en cuenta a efectos del cálculo de los aprovechamientos lucrativos.

C. En el caso en que el Plan General de Ordenación Urbana califica terrenos con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, considera esta calificación como uso específico, asignándole un coeficiente de ponderación
concreto que expresa su valor en relación con el característico del Áreas de Reparto en que quedan incluidas.


ART. 2.6. INCIDENCIA DE LAS NORMAS SOBRE LAS EDIFICACIONES EXISTENTES.

2.6.1 Situaciones:

En Suelo Urbano, Urbanizable y No Urbanizable, las construcciones e instalaciones existentes, hayan o no sido declaradas de interés social o utilidad pública, quedarán afectadas a distintos tipos posibles de actuaciones según la situación en que se encuentren de entre las que se exponen a continuación:

A. Edificaciones o instalaciones que se ajusten a las condiciones de la presente normativa.

Se trata de edificaciones o instalaciones cuyos parámetros de uso y edificación se ajustan a las determinaciones establecidas para cada zona de ordenanza, en los situados en Suelo Urbano y Urbanizable, o a las señaladas en las Normas del capítulo 9 para los situados en el Suelo No Urbanizable.

En estos supuestos será posible cualquier actuación de ampliación, reforma, consolidación estructural y rehabilitación, que deberá solicitarse como licencia de obras según se detalle para cada clase de suelo, en el curso de la cual se verificará su adecuación a las condiciones y limitaciones impuestas en estas Normas.

No se permitirán obras de reforma o ampliación de estas construcciones o instalaciones, en las que no se garanticen:

? La seguridad de las personas y bienes.

? La salubridad del impacto de la instalación y de la actividad en el medio.

? La integridad del dominio público.

En el caso del Suelo No Urbanizable, será necesario adoptar además de las medidas generales anteriormente enunciadas, las siguientes:

? Las enumeradas, para cada instalación en las condiciones particulares de las fichas del Inventario anejo al Plan General de Ordenación Urbana.

? Las que el Ayuntamiento o los Órganos Urbanísticos competentes de la Comunidad de Madrid puedan fijar en el trámite de autorización urbanística y concesión de la licencia de obras.

B. Edificaciones e instalaciones incluidas en el Catálogo de Elementos Protegidos.

Las actuaciones sobre estos elementos se regularán complementariamente a las determinaciones del Capítulo 8 Normas Generales de Protección de las presentes Normas Urbanísticas, por las del Catálogo de Elementos Protegidos, con la tramitación que les corresponda según la clase de suelo en que se sitúen, y en el Suelo No Urbanizable, con la aplicación del último párrafo del apartado anterior.

En cualquier edificación o elemento catalogado, por constituir patrimonio cultural y legado histórico y artístico del municipio, se entenderá el carácter de interés social para todas las obras que sobre ellas puedan hacerse y ajustándose a lo especificado en el citado Cap. 8, de esta Normativa. Sólo podrán autorizarse usos adecuados a la naturaleza de la instalación y al medio en que se sitúa y que no sean contradictorios con los objetivos de la catalogación.

En el Suelo No Urbanizable, el trámite para la autorización urbanística de dichas obras será el que con carácter general se detalla en el capítulo 9 para las instalaciones de interés social.

C. Edificaciones o instalaciones que queden fuera de ordenación, por no ajustarse a alguna de las condiciones de la presente Normativa.

En estos supuestos sólo podrán realizarse actuaciones destinadas a garantizar:

? La seguridad de las personas y bienes.
? La salubridad, ornato y conservación del inmueble.
? La corrección del impacto de la instalación o de la actividad en el medio.
? La integridad del dominio público.

Podrán asimismo autorizarse obras de consolidación en las condiciones del Art. 60.3, del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por R.D. 1.346/76, siempre que se adopten previa o simultáneamente las medidas exigidas para garantizar los cuatro conceptos mencionados en el párrafo anterior, y en aquellas situadas sobre Suelo No Urbanizable, tanto las que se hayan enumerado en las condiciones particulares de las fichas del Inventario de Instalaciones en Suelo No Urbanizable, como las que el Ayuntamiento o los Organos Urbanísticos competentes de la Comunidad de Madrid puedan fijar en el trámite de autorización urbanística y concesión de la licencia.

En ningún caso se podrán autorizar obras de consolidación en las edificaciones e instalaciones en que estuviese previsto por la Administración su demolición o adquisición en el plazo de quince años, o para las situadas en el Suelo No Urbanizable en cuyas fichas correspondientes del Inventario anejo, se señale expresamente dicha circunstancia, o a las que el Ayuntamiento decida extender esta consideración con posterioridad a la aprobación de estas Normas.

Esta consideración se extiende automáticamente a todas las actuaciones no amparadas por licencia u orden de ejecución, que no se encuentren consolidadas desde el punto de vista de la adopción de medidas de restauración de la legalidad infringida.

En ningún caso podrán realizarse ampliaciones de volumen o superficie edificada del cuerpo edificado existente, ni instalar en edificios no residenciales instalaciones sanitarias propias del uso residencial.

D. Edificaciones o instalaciones existentes destinadas a usos industriales que queden fuera de ordenación.

Las industrias en Suelo No Urbanizable que en la correspondiente ficha del Inventario anejo, se declaren expresamente incompatibles con el medio, deberá realizar las obras o instalaciones necesarias o la reconversión del uso, para hacer desaparecer dicha incompatibilidad.

En todo caso no se autorizarán obras de reforma o ampliación de estas instalaciones en tanto no se hayan adoptado previa o simultáneamente, y garantizadas en este caso mediante aval, las medidas exigidas para garantizar los cuatro conceptos mencionados en el presente capítulo.

Se permitirá, en todos los casos preexistentes antes de la aprobación del Avance de la presente revisión del Plan General de Ordenación Urbana, en naves adosadas reguladas por la tipología exenta, la permanencia de las distancias a testeros, salvo en el caso en que se reedifique en que deberán asumirse los nuevos parámetros de ordenación.

Así mismo, se permitirá, en todos los casos preexistentes antes de la aprobación del Avance de la presente revisión del Plan General de Ordenación Urbana, en el uso industrial, la coexistencia de varias actividades por edificación. En el caso en que cualquiera de las instalaciones implantadas en el edificio cese su actividad, pierde automáticamente su derecho de coexistencia.

E. Edificaciones residenciales en ordenanza de Casco Antiguo.

En los casos preexistentes antes de la aprobación del Avance de la presente revisión del Plan General de Ordenación Urbana, se admitirá la existencia de una planta más a patio, salvo en el caso en que se reedifique en que deberán asumirse los nuevos parámetros de la ordenanza de Casco Antiguo.

2.6.2. Licencias y enajenaciones:

A. Licencias

Las licencias obtenidas por aplicación de las determinaciones anteriores deberán recoger la renuncia expresa del incremento del valor del justiprecio expropiatorio que pudiera derivarse de la ejecución de dichas obras, excepto en los casos en que las obras se dirijan directamente a la eliminación de las causas que determinan la situación de fuera de ordenación.

B. Enajenaciones

Al enajenarse terrenos no susceptibles de edificación según el planeamiento, o edificios e industrias fuera de ordenación, deberá hacerse constar expresamente estas situaciones en el correspondiente título de enajenación.

En las enajenaciones de terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular deberá hacerse constar la fecha de aprobación del planeamiento correspondiente y las cláusulas que se refieran a la disposición de las parcelas y compromisos con los adquirientes.

En los actos de enajenación de terrenos en proceso de urbanización, deberán consignarse los compromisos que el propietario hubiera asumido en orden a la misma y cuyo cumplimiento está pendiente.

La infracción de cualquiera de las disposiciones anteriores facultará al adquiriente para rescindir el contrato, en el plazo de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento, y exigir la indemnización de los daños y perjuicios que se le hubiesen irrogado.